ราคาที่ดิน

http://www.bangkokbiznews.com/2008/09/26/news_298038.php
26 กันยายน พ.ศ. 2551 00:00:00
เปิดราคาที่ดิน 10 ทำเลกรุงเทพฯ "รุ่ง" หรือ "ร่วง"
ราคาที่ดินเกาะแนวรถไฟฟ้าพุ่งกระฉูด AREA เผยตลอด 3 ปีขึ้นมาแล้วเฉลี่ยสูงสุด 60% สวนทางราคาที่ดินชานเมืองร่วงหนักตามการเมือง เศรษฐกิจ
กรุงเทพธุรกิจ ออนไลน์ : นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA (บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอลเตท แอฟแฟร์ส) เปิดเผยว่า AREA ได้ทำการสำรวจการปรับตัวของราคาที่ดินประจำปี 2550 โดยขอนำเสนอราคาที่ดิน 10 ทำเลเด่นในกรุงเทพฯ ที่น่าสนใจ ดังนี้
1. ถนนแจ้งวัฒนะ (ใกล้บริเวณศูนย์ราชการแห่งใหม่)
ราคาประเมินราชการ ตารางวาละ 34,000 - 100,000 บาท
ราคาตลาด ตารางวาละ 120,000 บาท
ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินประมาณ 10% - 20%
2. ถนนวิภาวดี - รังสิต (ถนนพหลโยธิน - สี่แยกรัชโยธิน)
ราคาประเมินราชการ ตารางวาละ 60,000 - 160,000 บาท
ราคาตลาด ตารางวาละ 200,000 - 250,000 บาท
ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินประมาณ 25% - 35%
3. ถนนเกษตร - นวมินทร์ (ถนนประดิษฐ์มนูธรรม - ถนนนวมินทร์)
ราคาประเมินราชการ ตารางวาละ 10,000 - 30,000 บาท
ราคาตลาด ตารางวาละ 50,000 - 60,000 บาท
ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินประมาณ 70% - 100%
4. ถนนพญาไท
ราคาประเมินราชการ ตารางวาละ 210,000 บาท
ราคาตลาด ตารางวาละ 250,000 - 300,000 บาท
ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินประมาณ 25% - 35%
5. ถนนสุขุมวิท (ซอยสุขุมวิท 1 - ซอยสุขุมวิท 21)
ราคาประเมินราชการ ตารางวาละ 170,000 - 200,000 บาท
ราคาตลาด ตารางวาละ 200,000 - 300,000 บาท
ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินประมาณ 35%
6. ถนนสุขุมวิท 77 (ถนนอ่อนนุช - เขตสวนหลวง)
ราคาประเมินราชการ ตารางวาละ 11,000 - 85,000 บาท
ราคาตลาด ตารางวาละ 82,000 - 120,000 บาท
ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินประมาณ 10% - 20%
7. ถนนร่มเกล้า
ราคาประเมินราชการ ตารางวาละ 10,000 - 21,000 บาท
ราคาตลาด ตารางวาละ 20,000 - 25,000 บาท
ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินประมาณ 5% - 10%
8. ถนนพระราม 3 (ถนนนราธิวาสฯ - สี่แยกถนนตก)
ราคาประเมินราชการ ตารางวาละ 80,000 บาท
ราคาตลาด ตารางวาละ 100,000 - 150,000 บาท
ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินประมาณ 50%
9. ถนนราชพฤกษ์
ราคาประเมินราชการ ตารางวาละ 45,000 บาท
ราคาตลาด ตารางวาละ 50,000 - 80,000 บาท
ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินประมาณ 44%
10. ถนนบางขุนเทียนชายทะเล
ราคาประเมินราชการ ตารางวาละ 15,000 - 34,000 บาท
ราคาตลาด ตารางวาละ 7,500 - 10,000 บาท
ราคาตลาดต่ำกว่าราคาประเมินประมาณ 100%
จากตัวเลขดังกล่าวจะเห็นได้ว่าทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าต่างปรับตัวสูงขึ้น โดยตลอด 3 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับตัวมาแล้วเฉลี่ย 45% - 60% รวมถึง การที่มีกลุ่มทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในกรุงเทพฯ ส่งผลให้ราคาที่ดินกลางเมืองปรับตัวสูงขึ้นสวนกระแสภาวะเศรษฐกิจ และสวนทางกับภาพรวมการปรับตัวของราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ซึ่งมีแนวโน้มลดลงเพราะการเมืองและเศรษฐกิจ
โดยเฉพาะในย่านชานเมือง ดังจะเห็นได้ว่า ที่ดินบริเวณ ราคาตลาดต่ำกว่าราคาประเมินประมาณ 100% แต่เพราะราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นสูงกว่าทั้งตลาด ทำให้ภาพรวมการเติบโตของราคาที่ดินกรุงเทพฯ ในปีนี้ ปรับตัวเพิ่มขึ้น 3.5% จากที่ควรจะชะลอตัวลง
"ทำเลทอง" กับราคาที่ดิน
นายวสันต์ กล่าวเพิ่มเติมว่า จากการศึกษาที่ดินรอบแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส พบว่า ราคาที่ดินโดยรอบเพิ่มสูงขึ้นมาก เช่น พื้นที่แถวพหลโยธินช่วงต้นที่ปัจจุบันประเมินไว้ ณ ตารางวาละ 300,000 บาท นับว่าเพิ่มขึ้นถึง 76% ในช่วงปี 2541-2551 เป็นต้น
ส่วนบริเวณที่รถไฟฟ้ากำลังจะถึง ก็ปรากฎว่าราคาเพิ่มขึ้นมาก เช่น ถนนกรุงธนบุรี ราคาปัจจุบันตารางวาละ 250,000 บาท เพิ่มจากปี 2541 ถึง 56% หรือพื้นที่แถวแบริ่งก็มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 50% ในช่วงเวลาเดียวกัน หรือช่วงบริเวณบางใหญ่ซิตี้ ราคาก็เพิ่มขึ้นเป็นตารางวาละ 55,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 90% การมีระบบขนส่งมวลชนจึงส่งผลดีต่อราคาที่ดินอย่างเด่นชัด
อาจสรุปได้ว่าทำเลเด่นๆ ที่จะดีในอนาคตเพราะระบบขนส่งมวลชน ได้แก่ ทิศเหนือ ประกอบด้วย พหลโยธินแถวเสนานิคม บริเวณสะพานใหม่ ทิศตะวันออก ประกอบด้วย สุขุมวิทแถวซอยแบริ่ง ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ ประกอบด้วย บางใหญ่ซิตี้ รัตนาธิเบศร์ เตาปูน
ส่วนทำเลภายนอกอื่นๆ ที่เติบโตดีแต่ไม่เกี่ยวกับระบบขนส่งมวลชน ได้แก่ ศูนย์คมนาคมคตากสิน และศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ซึ่งเป็นผลมาจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของรัฐ
ส่วนบริเวณถนนอ่อนนุช-บางนา และศรีนครรินทร์-ซีคอนสแควร์นั้น มีราคาเพิ่มขึ้นมาก ก็เพราะผลพวงจากการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนในบริเวณใกล้เคียง ทำให้ย่านนี้เติบโตต่อเนื่อง
นอกจากนี้ยังมีถนนพระราม 3 ซึ่งมีระบบถนนและทางด่วนที่ดี และอยู่ใกล้สีลม จึงมีโอกาสกลายเป็น "สีลมแห่งที่ 2" ได้อย่างแท้จริงในอนาคต และพื้นที่นี้ยังมีที่ว่างอีกมากมายในการพัฒนา